Není nemovitost jako nemovitost. Pozor na rizika při investování

Investování do nemovitostí není úplně taková procházka růžovým sadem, jak si ho řada lidí maluje. Zatímco při výběru vlastního bydlení se s klidem můžete řídit vlastními představami a možná i trochu fantazií, u investiční nemovitosti je to úplně jinak. Hlavní roli by měl hrát pragmatismus. Pečlivě uvážený racionální úsudek. Protože i “jistota jistot”, za kterou tolik opěvované investování do nemovitostí většina lidí považuje, ve skutečnosti představuje riziko. Jako ostatně každá jiná investice.

▫

Proč právě investování do nemovitostí

Kdo před pěti lety koupil byt v Brně, ten se k dnešku dost možná dočkal 100% zhodnocení.

Zvlášť pokud měl při výběru šťastnou ruku a sáhnul po 2+kk, které jsou momentálně mezi kupujícími nejžádanější vůbec.

Růstu cen nemovitostí situace v České republice přeje. Na vině je akutní nedostatek, tristně pomalá výstavba i extrémní zájem o vlastní bydlení, který máme jako národ tak nějak v krvi. Zatímco u nás žije v nájmu zhruba pětina lidí, v Německu je to zhruba polovina. A třeba v bohatém Švýcarsku je bydlení ve vlastním bytě (u rodinných domů je situace trochu jiná) ještě méně časté než u našich západních sousedů. Zkrátka chceme mermomocí do vlastního. Tomu se tedy není moc co divit, protože výhody vlastního bydlení nad nájemním jednoznačně převažují.

▫

Žádný strom neroste do nebe. Nebo ano?

Zároveň nutí současný vývoj řadu lidí se ptát, kam až jsme s cenami nemovitostí a naší ochotou kupovat schopni zajít. Na rovinu? Těžko říct. Někdo prorokoval nemovitostem brzkou stagnaci, nebo dokonce sešup, v roce 2018. Někdo jej “naplánoval” až na rok později. Kdekdo si v roce 2020 byl jistý, že pandemie musí zákonitě způsobit ochlazení zájmu. Výsledek? Letošní březen zlomil rekord v počtu i celkové výši nově uzavřených hypotečních smluv. Kdo koupil loni včas chatu, ten se o pár měsíců smál ještě víc, než náš hypotetický kupec žádané 2+kk. Omezení cestování a nejistota zadržely spoustu lidí doma a rekreační stavení se někde doslova během pár týdnů vyhouply na dvojnásobek původní ceny.

Co je ovšem víceméně jisté - a k čemu se přiklání většina odborníků včetně nás - je přesvědčení, že nemovitosti rozhodně nepůjdou dolů. Kdo věří ve výrazný pokles v příštích pár letech, ten je buď velký optimista (nebo pesimista, záleží na hypotéze), ale ze všeho nejspíš si lže do vlastní kapsy.

V České republice momentálně chybí zhruba 120 000 bytů. Jako národ máme v nemovitosti coby uchovatele hodnoty maximální důvěru. Zároveň máme právě teď jako národ nejvíc úspor v historii. Šíří se zvěsti a obavy z rostoucí inflace a znehodnocení úspor. Můžete hádat, kam asi podstatná část z nás bude své úspory směřovat.

▫

Byt jako investice? Klidně, ale...

Mimo jiné v důsledku toho, co jsme si uvedli výše, už tak vysoký zájem o investiční nemovitosti roste. Úměrně tomu klesá počet nemovitostí, které mají investiční potenciál. Aby nemovitost splnila to, co si od ní slibujete, musí totiž splňovat některé předpoklady.

• Musí být v dobré lokalitě. Abyste neměli problém sehnat nájemníka, případně po pár letech kupce. A abyste neměli problém vyjednat si dobrou cenu, ať už za jedno nebo za druhé.
• Musí splňovat dobrý poměr cena/výkon. Pokud koupíte byt, často musíte investovat také do rekonstrukce. Něco musíte dřív nebo později „nasypat” prakticky do každé nemovitosti. (Pokud koupíte les nebo třeba rybník - ano, i to jsou potenciální investiční nemovitosti - bude vás stát něco výsadba, údržba, nebo v případě rybníka výlov. A tak dále.)
• Vy musíte umět počítat. Za jak dlouho se vám investice vrátí a kdy se zhodnotí? Zde můžete vycházet z dosavadního meziročního vývoje, ale také z dalších souvislostí. Například výstavba strategického dopravního koridoru, silnice, dálnice nebo výjimečně třeba železnice, pokud nevede hned pod okny, obvykle cenu nemovitosti skokově navýší.

Tohle jsou jen ty nejzákladnější body, které musíte mít při výběru investiční nemovitosti na paměti.

▫

Další možnost? Investice do nemovitostních fondů

Co když vás investování do nemovitostí láká, mermomocí chcete část svého investičního portofolia založit právě na nich, ale vhodnou investiční nemovitost ne a ne najít? Nemovitostní fondy znamenají sice nižší zhodnocení než dobře zvolená investiční nemovitost, zároveň ale také jistější výnos.

Jeden z velkých bonusů je také to, že se nemusíte o nic starat. Nehrozí vám, že vyberete špatně, protože ověřené nemovitostní fondy sází na ověřené nemovitosti. Ty nejlepší eliminují riziko rozložením mezi různé typy nemovitostí. Nemusíte se bát toho, že by se vám nájemník odstěhoval nebo přestal platit. Odpadá vám starost s údržbou. A vůbec je to celé tak nějak víc v klidu.

▫

Couváte? Hlavně klid

Cílem tohoto článku nebylo vás vystrašit nebo vám snad investování do nemovitostí rozmluvit. Vůbec. Ale víme, co obvykle přichází, když se kolem libovolné komodity spustí zlatá horečka. Lidé bezhlavě nakupují a zapomínají na opatrnost. Držte se základních pravidel, neztrácejte hlavu. A když si nebudete jistí, nebojte se obrátit na nás. Rady ohledně vhodných investičních nemovitostí jsou náš denní chleba.