Podepsali jste rezervaci na byt. Může vám ho přesto někdo vyfouknout?
Našli jste byt, dohodli se na ceně a podepsali rezervační smlouvu. Zaplatili jste rezervační poplatek a začínáte vyřizovat hypotéku.
Takže máte nemovitost jistou?
Bohužel ne vždycky. Už se mi několikrát stalo, že klientům někdo vyfoukl domluvenou nemovitost těsně před podpisem rezervace. V jednom případě dokonce až poté, co byla smlouva podepsaná a zaplacená.
Prodávající jednoduše dostal lepší nabídku. A ta pro něj byla natolik zajímavá, že se mu vyplatilo i porušit dohodu a zaplatit pokutu.
Rezervační smlouva tedy nemusí být takovou jistotou, jak si kupující představuje. Záleží na tom, co si v ní obě strany sjednají.
K čemu slouží rezervační smlouva?
Rezervační smlouva stanovuje podmínky, za kterých má dojít ke koupi nemovitosti. Kupující se zpravidla zavazuje, že v dohodnuté lhůtě uzavře kupní smlouvu a zajistí financování.
Svůj zájem potvrzuje také rezervačním poplatkem, který může odpovídat například 5 % kupní ceny.
U bytu za 5 milionů korun jde o 250 tisíc. To už je částka, o kterou bych opravdu nechtěl přijít kvůli problému, který se dal předvídat.
A právě proto se s klienty snažím řešit podmínky rezervace ještě před podpisem.
Co když vám banka hypotéku neschválí?
Tohle je jedna z nejčastějších obav kupujících.
Můžete mít předběžně propočítané příjmy a všechno může vypadat dobře. Přesto se během schvalování objeví problém a banka úvěr neposkytne.
Proto se snažím do rezervační smlouvy prosadit možnost vrácení poplatku, pokud banka hypotéku zamítne.
Podobně řeším situaci, kdy nevyjde odhad nemovitosti.
Prodávající například požaduje 6 milionů korun, ale banka stanoví hodnotu zástavy níž. Kupujícímu pak nemusí vycházet plánované financování a potřebuje další vlastní peníze.
I pro takový případ je dobré mít předem sjednané řešení.
A co když od koupě ustoupí prodávající?
Tady se dostáváme k věci, kterou bych rozhodně nepřehlížel.
Pokud kupující nedodrží podmínky rezervace, může mu hrozit finanční sankce.
Jenže co prodávající?
Pokud si mezitím najde jiného zájemce, který nabídne vyšší cenu, měl by podle mě za porušení dohody nést také odpovědnost.
Proto se snažím vyjednat, aby smlouva počítala se sankcí i pro prodávajícího, pokud odmítne nemovitost prodat podle sjednaných podmínek.
Ne vždy se podaří takové ustanovení prosadit. Stejně jako ne vždy realitní kancelář nebo prodávající přistoupí na vrácení poplatku při problémech s hypotékou.
Ale minimálně stojí za to o těchto podmínkách jednat.
Co si pohlídat před podpisem rezervační smlouvy?
Z pohledu hypotečního financování se soustředím hlavně na tři věci:
- Vrácení rezervačního poplatku, pokud banka neschválí hypotéku.
- Vrácení poplatku při nízkém odhadu, který znemožní plánované financování.
- Sankci pro prodávajícího, pokud poruší dohodu a nemovitost neprodá.
Ani dobře připravená smlouva ovšem nenahradí přípravu financování.
Čím dříve víte, kolik vám banka může půjčit, jaké máte vlastní prostředky a kde mohou nastat komplikace, tím menší riziko při rezervaci podstupujete.
A pokud některou z uvedených podmínek do smlouvy nedostanete, je o to důležitější vědět, jak velké riziko na sebe berete.
Rezervační smlouva není jen papír, který potřebujete podepsat, aby vám byt neutekl.
Může rozhodovat o tom, zda při neúspěšné koupi přijdete také o několik set tisíc korun.
Pokud plánujete koupi nemovitosti na hypotéku, rád s vámi možnosti financování projdu ještě před podpisem rezervace.
FAQ – rezervační smlouva a hypotéka
Dostanu zpět rezervační poplatek, když mi banka neschválí hypotéku?
Záleží na konkrétní smlouvě a okolnostech. Doporučuji před podpisem vyjednat výslovné podmínky vrácení poplatku při zamítnutí hypotéky.
Co když bankovní odhad nemovitosti vyjde níž než kupní cena?
Může vám chybět část peněz na koupi. Proto je vhodné předem sjednat, jak se bude postupovat, pokud nižší odhad znemožní plánované financování.
Může prodávající odstoupit od rezervační smlouvy?
Může nastat situace, kdy prodávající odmítne obchod dokončit. Následky závisí na smlouvě a právních okolnostech. Proto doporučuji vyjednat odpovídající závazky a sankce také pro prodávajícího..
Kdy začít řešit hypotéku při koupi bytu?
Ideálně ještě před podpisem rezervační smlouvy. Budete mít lepší přehled o dostupné výši úvěru, vlastních prostředcích a možných komplikacích financování.
Ing. Jan Zeman
+420 723 950 526
