Levnější nemovitost nemusí být výhodnější koupě. U bytu nebo domu totiž nerozhoduje jen cena v inzerátu, ale také provozní náklady, energetická náročnost, stav domu, fond oprav a podmínky hypotéky. Energeticky úsporná nemovitost může být dražší na začátku, ale levnější v dalších letech.
A to je přesně ten typ věty, která člověka při prohlížení inzerátů moc nepotěší. Protože všichni bychom chtěli najít levněji, koupit výhodně a mít hotovo.
Jenže u bydlení neplatíte jen za to, že ho koupíte. Platíte i za to, že v něm budete žít. Každý měsíc. Rok po roce. A někdy vás levnější koupě doběhne rychleji než první vyúčtování energií po zimě.
Kupní cena je jen začátek
Představte si dvě podobné nemovitosti ve stejné lokalitě.
Jedna je levnější. Starší dům, horší energetická třída, vyšší zálohy, možná původní okna a někde v zápisech SVJ nenápadně zmíněná budoucí oprava střechy nebo fasády.
Druhá je dražší. Novější nebo dobře zrekonstruovaná, s nižšími náklady na provoz, lepším energetickým průkazem a menší pravděpodobností velkých oprav v nejbližších letech.
Když porovnáte jen cenu v inzerátu, vyhraje první varianta. Když porovnáte celkové náklady na bydlení v dalších deseti nebo patnácti letech, může to být úplně jiný zápas.
A právě u nemovitostí je deset let vlastně docela krátká doba. Sotva si zvyknete, který vypínač patří ke světlu v předsíni.
Co znamená energeticky úsporná nemovitost
Energeticky úsporná nemovitost je byt nebo dům s nízkou spotřebou energií na vytápění, ohřev vody a běžný provoz. Orientačním vodítkem je PENB, tedy průkaz energetické náročnosti budovy.
Nejčastěji se sledují energetické třídy A a B. Ty zpravidla ukazují, že budova má nižší náklady na provoz než starší nemovitosti v horších třídách.
PENB ale není kouzelná známka, která sama rozhodne, jestli je koupě dobrá. Je to spíš důležitý signál. Když ho spojíte se skutečnými náklady na energie, stavem domu a plánovanými opravami, začne dávat mnohem větší smysl.
Energie nejsou drobné
Rozdíl v měsíčních zálohách může vypadat nenápadně. Jenže když ho vynásobíte roky, už to drobné nejsou. U rodinného domu může rozdíl v nákladech na vytápění a provoz udělat desítky tisíc ročně. U bytu zase záleží nejen na samotné jednotce, ale i na celém domě.
Proto má smysl brát energetickou náročnost vážně. Ne jako barevný papír do složky s dokumenty, ale jako informaci, která může mít přímý dopad na rodinný rozpočet.
Samozřejmě, energetický štítek není křišťálová koule. Neřekne vám přesně, kolik utratíte, protože záleží i na tom, jak topíte, kolik vás doma bydlí a jestli máte rádi v obýváku subtropy. Ale jako varovný signál nebo potvrzení dobrého stavu domu funguje velmi dobře.
Fond oprav umí pokazit náladu
U bytu se nevyplatí dívat jen na to, jak vypadá samotná jednotka. Nová kuchyňská linka, hezká podlaha a koupelna po rekonstrukci umí člověka rychle nadchnout. To je v pořádku. Jsme jen lidé a pěkné obklady mají svoje kouzlo.
Jenže byt je součást domu. A dům má střechu, fasádu, výtah, rozvody, stoupačky, sklepy, chodby a hlavně SVJ.
Starší nezateplený dům může znamenat vyšší zálohy, vyšší fond oprav nebo plánovanou rekonstrukci, která se časem promítne do peněženky všech vlastníků. Pokud už má dům velké opravy za sebou, je to úplně jiná situace než dům, který je má teprve před sebou.
Než tedy začnete slavit, že jste našli byt o pár set tisíc levněji, je dobré se podívat, jestli jste si k němu náhodou nekoupili i budoucí fakturu.
Lepší energetická třída může pomoct i u hypotéky
U některých bank mohou mít energeticky úsporné nemovitosti lepší podmínky financování. Nejčastěji se to týká nemovitostí s energetickou třídou A nebo B.
Zvýhodnění může mít podobu lepší sazby, odpuštění některých poplatků, levnějšího odhadu nebo jiného benefitu. Neplatí to všude a vždy, takže nemá smysl čekat, že v bance spustí slavnostní fanfáru, jakmile vytáhnete PENB.
Ale při porovnávání hypoték je to další věc, která může hrát roli.
A pokud se sejde nižší spotřeba energií, menší potřeba oprav a trochu lepší financování, může být vyšší kupní cena rázem mnohem srozumitelnější.
Kdy se vyplatí koupit dražší, ale úspornější nemovitost
Dražší energeticky úsporná nemovitost se může vyplatit tehdy, když její vyšší kupní cena odpovídá nižším měsíčním nákladům, menší potřebě oprav a lepším možnostem financování.
Jinými slovy: nevyplatí se kupovat draze jen proto, že má byt nebo dům hezký energetický štítek. Vyplatí se počítat.
Pokud ušetříte na energiích, vyhnete se velkým opravám a ještě získáte lepší podmínky hypotéky, může být dražší varianta ve výsledku levnější. Pokud ale rozdíl v ceně neodpovídá reálným úsporám, je dobré brzdit. I úsporná nemovitost se dá koupit nevýhodně.
Kdy dává smysl koupit starší levnější nemovitost
Aby to nevyznělo špatně: starší nebo energeticky horší nemovitost není automaticky špatná volba.
Může dávat smysl, pokud je opravdu levnější, má dobrou lokalitu, umíte opravy dobře naplánovat a máte na ně rezervu. Pro někoho je to ideální cesta. Koupit levněji, postupně rekonstruovat a zvyšovat hodnotu nemovitosti.
Problém není starší byt nebo dům. Problém je starší byt nebo dům bez plánu.
Když neznáte skutečné náklady, stav domu, budoucí opravy ani možnosti financování, nekupujete výhodu. Kupujete překvapení. A překvapení u nemovitostí bývají drahá a málokdy mají mašli.
Co si ověřit před koupí
Než se rozhodnete, jestli je konkrétní nemovitost opravdu dobrá koupě, nestačí porovnat jen cenu a splátku hypotéky.
U bytu si zjistěte hlavně výši fondu oprav, skutečné zálohy, stav domu, plánované rekonstrukce, zápisy ze schůzí SVJ a případné úvěry společenství. U domu se dívejte na stáří střechy, oken, zdroje vytápění, zateplení, rozvody a skutečné provozní náklady předchozího majitele.
Důležité je dát si dohromady celý obrázek: kupní cenu, splátku hypotéky, energie, fond oprav, plánované investice, rezervu a případné zvýhodnění hypotéky.
Teprve potom se dá říct, jestli je nemovitost opravdu levnější, nebo jen levněji vypadá.
Drahé nemusí být drahé
Při koupi nemovitosti je přirozené hledat dobrou cenu. Jenže dobrá cena není vždycky ta nejnižší.
Energeticky úsporný byt nebo dům může stát víc na začátku, ale ušetřit peníze v dalších letech. Může mít nižší provoz, menší riziko větších oprav, lepší financování a hlavně víc klidu.
A klid se sice špatně píše do hypoteční kalkulačky, ale v běžném životě se počítá velmi přesně.
Pokud tedy porovnáváte dvě nemovitosti a jedna z nich je dražší, nemusí to automaticky znamenat, že je méně výhodná. Možná jen ukazuje víc nákladů hned na začátku, zatímco ta levnější si je nechává na později.
A to je přesně ten typ rozdílu, který je lepší poznat před podpisem rezervační smlouvy než po prvním velkém vyúčtování.
FAQ – energeticky úsporná nemovitost a hypotéka
Co je energeticky úsporná nemovitost?
Energeticky úsporná nemovitost je byt nebo dům s nižší spotřebou energií na vytápění, ohřev vody a běžný provoz. Orientačně ji poznáte podle průkazu energetické náročnosti budovy, tedy PENB. Nejčastěji se sledují třídy A a B.
Vyplatí se koupit dražší byt s nižšími náklady na energie?
Může se vyplatit, pokud vyšší kupní cenu vyváží nižší měsíční náklady, menší potřeba oprav a případně lepší podmínky hypotéky. Vždy je ale potřeba porovnat celkové náklady, nejen cenu v inzerátu.
Může energetická třída ovlivnit hypotéku?
Ano, u některých bank může. Nemovitosti s energetickou třídou A nebo B mohou získat výhodnější sazbu, nižší poplatky, levnější odhad nebo jiné zvýhodnění. Podmínky se ale liší podle konkrétní banky.
Stačí při koupi sledovat jen cenu a měsíční splátku hypotéky?
Nestačí. Do rozhodování patří také energie, fond oprav, stav domu, plánované rekonstrukce, výše rezervy a skutečné provozní náklady. Levnější koupě může být v dlouhodobém součtu dražší.
Je starší nezateplený byt špatná koupě?
Ne nutně. Může dávat smysl, pokud je opravdu levnější, má dobrou lokalitu a počítáte s opravami. Riziková je hlavně koupě bez znalosti budoucích nákladů a bez finanční rezervy.
Co si ověřit před koupí energeticky úsporné nemovitosti?
Podívejte se na PENB, skutečné vyúčtování energií, stav domu, výši fondu oprav, plánované investice SVJ a možnosti financování. U rodinného domu se zajímejte také o stáří střechy, oken, zdroje vytápění, zateplení a rozvodů.
Ing. Jan Zeman
+420 723 950 526
