Koupit byt od developera, složit jen část ceny a ještě před dokončením ho „prodat dál“ se na první pohled tváří jako chytrý investiční tah. A někdy opravdu může fungovat. Jenže v roce 2026 je potřeba tuhle strategii popisovat mnohem střízlivěji než dřív. Není to kouzlo na rychlé zbohatnutí. Je to spekulace na růst ceny nemovitosti, která může vyjít velmi dobře, ale taky vás může nepříjemně přitlačit ke zdi.
O co vlastně jde
Princip je jednoduchý. Zájemce si v developerském projektu rezervuje byt a uzavře rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní. V tu chvíli obvykle skládá jen část kupní ceny, nikoliv celou cenu bytu. Proto je tahle strategie lákavá: nepracujete s plnou hodnotou nemovitosti, ale jen s počátečním kapitálem. Výstavba mezitím běží dál a vy sázíte na to, že do kolaudace cena bytu poroste.
Pokud se to podaří, můžete svou smluvní pozici postoupit dalšímu kupci za vyšší cenu. Jinak řečeno: nevyděláváte na pronájmu ani na dlouhodobém držení bytu, ale na tom, že mezi podpisem smlouvy a dokončením projektu vzroste tržní hodnota jednotky. Český právní rámec takový postup zná, ale nefunguje automaticky. Postoupení smlouvy je možné jen tehdy, když s ním developer souhlasí předem nebo dodatečně.
Proč to některé investory pořád láká
Je fér říct, že tahle strategie má svou logiku. Nemusíte řešit nájemníky, opravy ani správu bytu. Po dobu výstavby často pracujete jen s částí kupní ceny, takže potřebujete méně vlastního kapitálu než při klasické koupi hotového bytu. A pokud trh roste, může být procentní výnos na vložených penězích velmi zajímavý. ČNB navíc na konci roku 2025 upozorňovala, že ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem, zatímco hypoteční aktivita se dostala nad dlouhodobé průměry. To samo o sobě vysvětluje, proč podobné spekulace na trhu znovu ožily.
Jenže tady je důležité jedno ale: vysoký procentní výnos neznamená nízké riziko. Znamená jen to, že pracujete s pákou a s časem. A obojí se umí otočit proti vám.
Co se v roce 2026 změnilo
Dřív šlo tuhle strategii popsat skoro jako chytrý hack. Dnes už ne. Od 1. dubna 2026 totiž ČNB doporučuje u investičních hypoték obezřetnější limity: LTV 70 % a DTI 7. Pro vlastní bydlení zůstávají pravidla mírnější. To je důležité hlavně ve chvíli, kdy se vám nepodaří najít dalšího kupce a musíte obchod dokončit sami. Pak už nejste „jen investor se zálohou“, ale člověk, který musí splnit přísnější podmínky financování.
Jinými slovy: tahle strategie je v roce 2026 pořád možná, ale méně odpouští chyby. Když nevyjde plán A, plán B může být výrazně dražší než před rokem nebo dvěma.
Největší omyl: že postoupení je vaše právo
Není. A to je asi to nejdůležitější.
Postoupení smlouvy není něco, co si investor prostě rozhodne udělat. Developer může mít ve smlouvě souhlas předem, může ho podmínit svým schválením, může ho omezit, nebo úplně vyloučit. V praxi navíc někteří developeři reagují na spekulativní nákupy tím, že si převody hlídají mnohem přísněji a účtují za administraci i desítky tisíc korun. Pokud tedy někdo počítá zisk bez toho, aby si přečetl podmínky postoupení, počítá jen hezčí polovinu příběhu.
Další riziko: záloha není vždy „jen deset procent“
Bývalo zvykem, že investor skládá jen 10 % kupní ceny. To dnes ale není univerzální pravidlo. U některých projektů se pohybujeme kolem 15 %, jinde 20 %, někde i 30 % podle typu projektu a splátkového kalendáře. To samo mění matematiku obchodu. Čím vyšší počáteční vklad, tím menší procentní efekt páky. Pořád můžete vydělat dobře, ale chce to dobře počítat.
Kde může investor opravdu narazit
Největší problém obvykle nepřijde ve chvíli, kdy ceny nerostou. Přijde ve chvíli, kdy se zpomalí prodejnost.
Na začátku roku 2026 je hypoteční trh silný. V lednu dosahovala průměrná sazba nových hypoték 4,48 %, v únoru 4,46 % a objemy byly velmi vysoké. To je dobrá zpráva pro poptávku. Zároveň to ale neznamená, že se každý konkrétní byt prodá snadno a rychle. U dražších projektů, horších dispozic nebo přepálené ceny může investor zjistit, že zájemce nepřichází. A tehdy začne být nepříjemně důležité, co přesně má ve smlouvě, kdy musí doplatit kupní cenu a zda je schopný zajistit hypotéku za nových podmínek.
Kdy tenhle postup dává smysl
Smysl to má pro člověka, který bere postoupení smlouvy jako jednu z možností, ne jako jedinou záchranu. Má rezervu, má prověřenou bonitu, zná podmínky developera a unese i variantu, že byt nakonec koupí a podrží. V takovém případě je to legitimní spekulace na vývoj trhu.
Naopak nebezpečné je to pro člověka, který vsadí všechno na jeden předpoklad: „někdo to ode mě určitě převezme“. To je přesně typ obchodu, který v dobrých časech vypadá geniálně a v horších časech bolí.
Na co si dát před podpisem pozor
Než podobný obchod vůbec začnete počítat, potřebujete znát odpovědi na několik praktických otázek:
Má developer postoupení smlouvy povolené? Za jakých podmínek? Kolik stojí? Je souhlas předem, nebo až dodatečně? Jak vysoká je skutečná záloha? A pokud byste byt museli koupit sami, projdete dnes ještě financováním? Právě tady se v roce 2026 láme rozdíl mezi investicí a průšvihem.
Takže: je to v roce 2026 pořád výhodné?
Ano, ale už ne plošně a rozhodně ne bez rozmyslu.
V prostředí, kde ceny bytů rostou a hypoteční trh znovu ožil, může dobře vybraný developerský byt nabídnout zajímavou spekulativní příležitost. Jenže současně platí, že regulace investičních hypoték je přísnější, developeři si častěji hlídají převody smluv a počáteční vklad bývá vyšší, než jak se někdy prezentuje. Proto bych tuhle strategii dnes neprodával jako „snadný výdělek na bytě, který ještě nestojí“, ale spíš jako obchod, který může vydělat jen tomu, kdo má vedle optimismu i plán B.
Ing. Jan Zeman
+420 723 950 526
