Konec fixačního období hypotéky a ideální úrokové sazby se jen zřídka potkají ve stejný okamžik. Proto se vyplatí začít řešit nové podmínky s dostatečným předstihem – často i rok dopředu.
Co když vám ale do konce fixace zbývá ještě několik let a současné sazby jsou výrazně nižší než ty, které máte ve smlouvě? Dobrá zpráva je, že hypotéku lze refinancovat i před koncem fixace. Je ale potřeba počítat s několika důležitými podmínkami.
Fixace hypotéky a úrokové sazby
Mnoho lidí řeší zpětně, zda nákup nemovitosti načasovali správně. Ve skutečnosti ale většina rozhodnutí o bydlení nevzniká podle ideálního vývoje úrokových sazeb, ale podle životní situace.
Správný čas na pořízení vlastního bydlení je obvykle tehdy, když ho skutečně potřebujete. Čekání na „ideální okamžik“ totiž může trvat roky a nikdo nedokáže spolehlivě předpovědět vývoj sazeb ani cen nemovitostí.
Dlouhodobě ceny nemovitostí v České republice spíše rostou, i když v některých obdobích mohou stagnovat nebo krátkodobě klesat. Podobně kolísají i úrokové sazby hypoték – v posledních letech se pohybují přibližně mezi 4 a 6 % podle typu fixace a situace na trhu.
Proto dává větší smysl soustředit se na to, jak optimalizovat hypotéku v současnosti, než zpětně hodnotit minulá rozhodnutí.
Refinancování a předčasné splacení hypotéky
Refinancování znamená, že stávající hypotéku splatíte novým úvěrem, obvykle u jiné banky nebo s novými podmínkami.
Refinancování je možné i před koncem fixace, pokud:
- je hypotéka již plně vyčerpaná
- nová banka je ochotná úvěr převzít a vyplatit původní.
Z právního pohledu jde o předčasné splacení úvěru, a právě tady vznikají náklady.
Kolik stojí předčasné splacení hypotéky
Od roku 2024 jsou pravidla pro předčasné splacení hypoték jasně stanovená zákonem.
Banka může účtovat náhradu nákladů maximálně:
- 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace
- nejvýše 1 % z celkové jistiny úvěru
V některých případech mohou banky nabídnout individuální podmínky nebo poplatek snížit, ale zákonný strop je právě tento.
Kdy se refinancování před koncem fixace vyplatí
Zásadní otázka je jednoduchá:
Ušetří vám nižší úrok na nové hypotéce více peněz, než kolik zaplatíte za předčasné splacení?
Například pokud:
- máte starou sazbu 6 %
- nová hypotéka by byla za 4,5 %
může refinancování dávat smysl i několik let před koncem fixace.
Pokud je rozdíl mezi sazbami menší, často se vyplatí počkat na konec fixačního období, kdy můžete hypotéku splatit bez sankce.
Na co si dát při refinancování pozor
Nízká úroková sazba sama o sobě ještě neznamená nejvýhodnější hypotéku. Je potřeba sledovat i další podmínky:
- poplatek za předčasné splacení
- poplatky za nový odhad nemovitosti
- podmínky pojištění nebo dalších produktů
- délku nové fixace.
Celkovou výhodnost je proto vždy dobré spočítat na konkrétních číslech.
Co z toho plyne
Refinancování hypotéky před koncem fixace je možné a někdy může přinést zajímavou úsporu. Nejde ale o automaticky výhodný krok.
Rozhodnutí by vždy mělo vycházet z jednoduchého srovnání:
- kolik zaplatíte za předčasné splacení
- kolik ušetříte díky nižší úrokové sazbě.
Teprve když úspora převáží náklady, dává refinancování před koncem fixace skutečně smysl. Nejlepší varianout je proto probrat celou věc s někým, pro koho je porovnávání čísel a výhodností jednotlivých kroků denním chlebem. Zavolejte třeba mně.
Ing. Jan Zeman
+420 723 950 526
