Hypotéka, běh na dlouhou trať. Jak ji můžete výhodně zkrátit?

Vlastní bydlení si dnes bez hypotéky pořídí málokdo. Zároveň by si každý přál žít bez dluhů, a tak hodně lidí uvažuje, jak se hypotéky co nejdříve zbavit - například si sjednat hypotéku na co nejkratší dobu. Výhodnost takového splácení hypotéky je však přinejmenším sporná. Proč? Co kdybychom vám řekli, že se jí můžete zbavit dřív a ještě být ve výsledku v plusu?

Při stávajících cenách nemovitostí se většina z nás upisuje ke splácení hypotečního úvěru na desítky let. Selský rozum nám možná říká, že - stejně jako u všech ostatních dluhů - i hypotéku je nejlepší mít co nejdřív z krku. Konečně, kdo by sebou chtěl takový závazek vláčet až do důchodu?

Jenže! Málokdo si uvědomuje, co splácení hypotéky v co nejkratším čase ve skutečnosti znamená. Říká se, že příklady táhnou. A tak si jedním konkrétním k lepší představě pomůžeme…

Nejvýhodnější hypotéka? Ta, kterou utáhnete

Vezměte do ruky telefon (staromilci možná kalkulačku) a počítejte:

Za byt s dispozicemi 3+1 nebo 3+kk (tedy za byt, v kterém jste víceméně schopni pohodlně a plnohodnotně žít také s rodinou) zaplatíte třeba v Brně v současnosti přibližně 7.500.000,-.

Z částky odečtěte 20 % hotovosti, kterou většina bank požaduje - tedy v případě, že patříte mezi šťastnější, kteří hotovost do základu mají. Výslednou částku podělte patnácti. Banky standardně poskytují klientům návrhy s délkou úvěru 20, 25 a 30 let, na vyžádání vám však vymodelují i kratší dobu. Částka na displeji přibližně představuje sumu, kterou ročně odešlete bance, pokud se zavážete k hypotečnímu úvěru na 15 let. A teď vydělte číslo dvanácti - počtem ročních splátek.
Pokud jste počítali dobře, vyšlo vám na pohled hezké číslo.

Jaké jsou ale vaše dojmy?

Umíte si představit, že by se výsledek měl příštích patnáct let rovnat vaší měsíční splátce? Nemluvě o tom, že částka nepočítá s úrokovou sazbou (která bohužel součástí hypotéky vždycky byla a bude), nebo životní pojištění, bez kterého vám dnes většina bank hypotéku nedá. I při velmi nízké úrokové sazbě by skutečné měsíční náklady na hypotéku byly přinejmenším 40.000,-.

A také samozřejmě musíte za něco jíst a žít…

Zkrátka, stačí pár jednoduchých počtů, a i ten nejzatvrzelejší odpůrce dlouhodobého splácení změní názor.

Plaťte méně, splaťte dříve. Jak byste mohli jít na hypotéku jinak, lépe, výhodněji?

Základ je stanovit si hypoteční úvěr na co nejdelší dobu. Pokud je vám kolem pětatřiceti, pohodlně byste dosáhli na 30letou hypotéku. Pokud jste starší, banka by vám nejspíš povolila nanejvýš 25letou.

I tak byste ale získali pár tisíc k dobru. Čím delší je doba splácení úvěru, tím nižší je logicky měsíční splátka. Rozdíl mezi tím, co splácíte u delší hypotéky, a tím, co byste teoreticky spláceli u kratší, pak můžete dávat pravidelně stranou.

Nikoliv na běžný nebo spořicí účet, ale nejlépe do zajištěného fondu s garancí a výnosem, který pokryje inflaci. Výsledky pak mohou vypadat třeba takto:

Modelový příklad splácení hypotečního úvěru ve výši 6.000.000,- a sazbou 1,99 % počítá s úročením 4 % ročně.

doba splácení 20 let

splátka 30 324,59,-

měsíční úspora na splátce 0,-

teoretický výnos z investice rozdílu měsíční splátky (úrok 4 % p. a.) 0,-

doba splácení 25 let

splátka 25 402,06,-

měsíční úspora na splátce 4922,53,-

teoretický výnos z investice rozdílu měsíční splátky (úrok 4 % p. a.) 2 352 535,98,-

doba splácení 30 let

splátka 22 147,18,-

měsíční úspora na splátce 8177,41,-

teoretický výnos z investice rozdílu měsíční splátky (úrok 4 % p. a.) 5 160 725,56,-

Sazba po se po uplynutí fixace samozřejmě může změnit, v čase mohou kolísat i výnosy, jedno je však jisté: zatímco při kratším splácení hypotéky odevzdáváte veškeré peníze bance, při delším splácení můžete nechávat své peníze pracovat za vás. Co víc, po dvaceti letech může být výnos z vašich pravidelných investic tak vysoký, že jím můžete splatit hypotéku předčasně.

Chcete lépe rozumět hypotékám? Zúčastněte se našeho příštího webináře.