Na kolik vás vyjde rekonstrukce domu nebo bytu?

Pouštíte se do rozsáhlé rekonstrukce budoucího bydlení?

Nejspíš vám nemusíme říkat, že vás čeká spousta starostí, práce a výdajů. Na konci se ale dočkáte vysněného místa k žití. Zaslouženě. Jako všechny stavebníky vás nejspíš zajímá, jaká bude finální cena rekonstrukce domu. Hned pro začátek vám dáme radu, která nezní příliš optimisticky, ale v tomto případě se opravdu vyplatí stát nohama na zemi: sundejte růžové brýle a počítejte s horší variantou. Jen tak se vyhnete pozdějšímu hořkému zklamání a problémům s otázkou, kde seženete chybějící peníze.

▫

Kolik stojí rekonstrukce domu? Víc, než (obvykle) čekáte

Kdo má renovaci domu za sebou, ten často říká, že by do něčeho podobného znovu nešel. Jednak kvůli veškeré práci a starostem, druhak také proto, že finální cena rekonstrukce v 9 z 10 případů znatelně překročí původní rozpočet. Obvykle v řádech statisíců korun, výjimečné nejsou ale ani případy, kdy se oprava domu prodraží o nějaký ten milion.

▫

Jak je to možné? Velice jednoduše.

“Co je důležité, je pro oči neviditelné,” říká liška malému princi ve slavném Saint-Exupéryho románu. To bohužel často platí také pro stavení, která rozsáhlejší rekonstrukci vyžadují. Na první i na druhý pohled se vám může zdát, že stavební úprava v daném místě nebude zas tak zásadní. Jenže pak se do toho pustíte a… z drobné úpravy je najednou pořádný stavební zásah. Což znamená více času a materiálu a samozřejmě také peněz.

Pokud chcete rekonstrukci zvládnout svépomocí, pak nejspíš budete pracovat většinou po práci nebo o víkendech. Na stavbě tak strávíte zlomek toho, co by na ní jinak strávil „skutečný“ stavební dělník. Nemluvě o zkušenostech a zručnosti, kterými nejspíš nevládnete tolik jako profesionální stavebník, budete s prací postupovat pomaleji. Co by stavební firma zvládla za měsíc, to vám může zabrat klidně půl roku. A opět zde máme v hlavní roli čas. Čas jsou peníze: na stavbě trávíte čas, který byste mohli věnovat vydělávání nebo vzdělávání se, časem se prodražuje stavební materiál, po čas rekonstrukce samozřejmě potřebujete někde bydlet, což vás také stojí peníze…

Ne, tenhle článek vás nemá ani vyděsit, ani odradit od stavebních záměrů. Naopak, držíme vám pěsti. Právě proto před vás klademe fakta, s kterými musíte počítat, aby vše vyšlo podle vašich (finančních) plánů.

▫

Nejlepší rada?

Neškrťte rozpočet za každou cenu Chcete si stavět vzdušné zámky, nebo raději v klidu, pohodě a s rezervou zrekonstruovat dům? V prvním případě se zvládnete možná dočasně uchlácholit tím, jak levně vás může kompletní rekonstrukce vyjít. Ale jen do té chvíle, než se skutečně pustíte do práce a nákupu stavebního materiálu. Pak se budete divit, jaké cifry na vás ze všech stran létají.

Za svou praxi jsme zažili nespočet lidí, kteří počáteční rozpočet dávali dohromady s cílem dostat se mermomocí na co nejnižší sumu. Při rekonstrukci se pak museli pouštět do kompromisů, do kterých se jim vlastně nechtělo, protože na lepší variantu vlastně neměli peníze. I tak nakonec často museli žádat banku o navýšení úvěru, protože jim původní schválená částka zkrátka nestačila.

Problém je, že u „rozčeparné“ hypotéky se schváleným rozpočtem už banka výši úvěru jednoduše nenavýší. Pokud vám tedy banka na začátku nabízí víc peněz než zdánlivě potřebujete, berte je všemi deseti. Vyhnete se řadě nepříjemných a hlavně zbytečných problémů navíc.

▫

Jak na výpočet ceny rekonstrukce? S nadhledem

Málokdo ví, že u většiny bank si můžete požádat o hypotéku a nakonec ze schválené částky 20 % nevyčerpat. Například u hypotečního úvěru na pět milionů korun to znamená celý jeden milion, který máte v případě potřeby k dobru, ale zároveň ho můžete s grácií celý nechat bance. Žádné pokuty, žádné sankce.

Z toho plyne, že počáteční rozpočet se vám vždy, opravdu vždy vyplatí nadsadit.

▫

Jednak získáte rezervu a tudíž i možnosti.

A to se vážně hodí, nejen s ohledem na to, co už jsme si o rekonstrukcích a jejich záludnostech řekli výše. Pokud totiž bude vaše rekonstrukce trvat víc jak rok a vy na začátku nezahrnete do rozpočtu vůbec žádnou rezervu, máte takřka úplnou jistotu, že se vám rozpočet nepodaří dodržet. Cena stavebního materiálu se každoročně zvedá zhruba o 10 %. Nemluvě o tom, že ne všechno si dokážete udělat sami. Často si musíte na pomoc přizvat také řemeslníky, kteří si jsou dobře vědomi toho, že je jich dlouhodobě akutní nedostatek a nechají si svou práci dobře zaplatit.

Ideální proto je, nechat si rozpočet spočítat nejlépe od stavebního inženýra, který rekonstrukcím rozumí a výslednou částku navýšit o pětinu. Tak se máte teprve šanci přiblížit svým odhadem tomu, na kolik vás rekonstrukce doopravdy vyjde.

Co když jsou vaše stavitelské plány už teď cenově na hraně a vy víte, že vám banka víc nepůjčí? Zkuste se zamyslet nad tím, jestli byste cenu rekonstrukce dokázali plošně snížit. Například tak, že prozatím opravíte jen část domu a zbytek oprav necháte na později, až budete mít na rekonstrukci dostatek prostředků. Není to sice ideální, ale opravdu je tento postup rozumnější než jít “na krev” bez jakékoliv rezervy.

▫

Kde vzít peníze (nejen) na vlastní bydlení?

Zjistěte, jak začít investovat.

Co byste měli vědět o rekonstrukci před rekonstrukcí? Už víte, že se cena rekonstrukce domu nebo bytu obvykle prodraží, že je proto dobré počítat s rezervou a požádat banku o víc peněz, protože až 20 % ze svého hypotečního úvěru vůbec nemusíte použít.

Co se vám ale může hodit předem stran praktické stránky rekonstruování?

Tak třeba to, že mezi rekonstrukcí a výstavbou může být docela tenká hranice. V reálu stačí, pokud vám z celé stavby zůstane stát jedna jediná stěna a stále se jedná o „rekonstrukci domu“. Pokud byste stavbu srovnali se zemí celou, už by to byla výstavba. Na větší rekonstrukce, které zásadně mění ráz budovy, nebo kde se hýbe obvodovými stěnami, budete ale na každý pád potřebovat souhlas stavebního úřadu - buďto ohlášku stavby nebo rovnou stavební povolení. Vyřídit ohlášku zabere několik týdnů až měsíců, záleží na pružnosti úřadu. Stavební povolení trvá z povahy věci ještě o něco déle. (O lhůtách stavebního úřadu si ideálně zjistěte něco předem. Vyhnete se dalšímu možnému zklamání.) Samozřejmostí je v tomto případě projekt a projektová dokumentace s razítkem od odborníka, architekta nebo stavaře, zkrátka někoho, kdo stavbám rozumí. Pokud provádíte rekonstrukci menšího rozsahu, stačí vám i pro žádost o hypoteční úvěr orientační plánek a jednoduchý rozpočet.

Při čerpání hypotečního úvěru nemusíte předkládat bance faktury ani jiné doklady, takzvanou prostavěnost kontroluje před každým dalším čerpáním odhadce. Ovšem pozor, ten běžně nepočítá do zhodnocení nemovitosti 100 % prostavěných prostředků. Je vcelku běžné, že třeba rekonstrukci za jeden milion nacení na celkových sedm set tisíc. Část rekonstrukce by proto měla pokrýt vaše hotovost nebo jiná záruka, kterou bance můžete nabídnout. Do ručení se samozřejmě počítá už i stávající cena domu (+pozemku) nebo bytu, který rekonstruujete.

Na čerpání hypotéky máte běžně dva roky, případně další půlrok navíc na kolaudaci, pokud je třeba. Termíny je možné po dohodě s bankou i o jeden rok prodloužit.

Hypotékou můžete financovat i opravu cizí nemovitosti. Je to jedna z cest, jak mohou rodiče pomoci potomkům dosáhnout na vlastní bydlení. A naopak děti mohou podat pomocnou ruku svým rodičům, pokud například jejich dům vyžaduje opravy, na které jim samotným ovšem nezbývají peníze. Do zástavy putuje dům, který vlastní rodiče, hypoteční úvěr (alespoň formálně) splácí potomek.

▫

Sháníte marně vhodnou nemovitost?

Ceny nemovitostí pořád rostou. Zvyšte své šance, že budete úspěšným kupcem. Na našem webináři jsme koupi nemovitosti probrali krok za krokem.